전세대출 이자 계산법과 월 부담액 - 2억 전세 기준

2026-09-02 · 최종 수정 2026-10-01

전세대출 2억원을 연 4%로 빌리면 매달 이자 약 666,667원을 냅니다. 전세대출은 대부분 만기일시상환이라 매달 이자만 내고 만기(보통 2년)에 보증금을 돌려받아 원금을 갚습니다. 같은 집을 월세로 살 때와 비교하면 전월세전환율 5~6% 수준을 감안할 때 대출이 대체로 유리하지만, 금리가 오르면 격차가 빠르게 줄어듭니다.

전세대출 이자 계산 공식

월 이자 = 대출금 × 연이율 ÷ 12 입니다. 원금을 갚지 않으므로 대출 기간 내내 이자가 같습니다. 2억 × 4% ÷ 12 = 666,667원이고, 2년간 총이자는 16,000,000원입니다. 변동금리 상품은 6개월마다 금리가 바뀌므로 갱신 시점의 기준금리(코픽스 등)를 확인해야 합니다.

금액·금리별 월 이자

금리 0.5%p 차이가 2억 기준 월 약 8만원, 2년이면 200만원입니다. 은행별 금리 비교와 보증기관 선택이 그만큼 중요합니다. 대출 이자 계산기에서 상환 방식을 만기일시로 두면 본인 조건의 월 이자를 바로 볼 수 있습니다.

월세와 비교하면

보증금 2억 전세를 월세로 전환하면 전월세전환율 5.5% 기준 월세는 약 916,667원 수준입니다. 전세대출 이자 666,667원과 비교하면 매달 약 25만원 차이가 납니다. 다만 전세는 보증금 반환 리스크가 있으므로 전세보증금반환보증 가입 비용(HUG 기준 보증금의 연 0.097~0.211%, 보증금 규모와 전세가율에 따라 다름)을 더해 비교하는 것이 정확합니다.

2025년 이후 달라진 규제

• 보증 비율 축소: 수도권·규제지역의 전세대출 보증 비율이 90%에서 80%로 낮아져(2025년 6월 대책) 은행 심사가 까다로워지고 한도가 줄 수 있습니다. 그 외 지역은 90%입니다.
• 1주택자는 DSR 반영: 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환분이 DSR에 포함됩니다. 무주택자와 정책대출(버팀목 등)은 해당하지 않습니다.

보증기관별 특징

• 주택도시보증공사(HUG): 전세보증금 반환보증과 함께 가입하는 경우가 많고, 임대인 동의가 필요 없는 상품이 있습니다.
• 한국주택금융공사(HF): 소득 기준으로 한도가 정해지며 보증료가 비교적 낮은 편입니다.
• 서울보증보험(SGI): 보증금이 높은 고가 전세에서 한도가 큰 편이지만 보증료가 상대적으로 높습니다.

무주택 청년·신혼부부·신생아 가구는 버팀목전세대출, 신생아특례 전세대출 등 정책 상품의 금리가 시중은행보다 크게 낮으므로 자격 요건을 먼저 확인하세요. 요건과 금리는 매년 바뀌므로 주택도시기금 홈페이지에서 최신 내용을 확인해야 합니다.

이자 부담 줄이는 방법

• 전세대출 이자상환액은 연말정산에서 원리금 상환액의 40%(연 400만원 한도 수준) 소득공제를 받을 수 있습니다. 무주택 세대주, 국민주택규모 이하 요건을 확인하세요.
• 만기 시 갱신보다 대환이 유리할 수 있습니다. 갱신 시점에 금리 비교 앱에서 다른 은행 조건을 확인하세요.
• 여유 자금이 생기면 일부 상환이 가능한 상품인지 확인하세요. 전세대출은 중도상환수수료가 없거나 낮은 경우가 많습니다.

정리

전세대출 2억원의 월 이자는 연 4% 기준 약 67만원이며, 금리 0.5%p 가 2년간 200만원을 좌우합니다. 정책 상품 자격을 먼저 확인하고, 보증기관과 은행 금리를 비교한 뒤 연말정산 소득공제까지 챙기면 실질 부담을 상당히 낮출 수 있습니다.

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