양도소득세 계산기

집을 팔 때 내는 양도세를 보유기간, 거주기간, 1주택 여부에 따라 계산합니다.

양도소득세 계산 순서

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. 1세대 1주택 비과세: 양도가 12억 이하면 전액 비과세, 초과 시 (양도가 − 12억) ÷ 양도가 비율만 과세
3. 장기보유특별공제: 1주택 보유·거주 각 연 4% (최대 80%), 그 외 연 2% (최대 30%)
4. 기본공제 연 250만원
5. 세율: 2년 이상 보유 6~45% 누진, 1년 미만 70%, 2년 미만 60%
6. 지방소득세 양도세의 10%

계산 예시

예시 1: 8억에 사서 15억에 판 1세대 1주택, 8년 보유·8년 거주, 필요경비 3천만원. 양도차익 6억 7,000만원 중 12억 초과분 1억 3,400만원만 과세, 장특공제 64% 적용 후 과세표준 4,574만원, 양도세와 지방세 합계 616만 1,100원입니다.

예시 2: 3억에 사서 5억에 판 2주택자, 5년 보유, 필요경비 1,500만원. 장특공제 10% 후 과세표준 1억 6,400만원, 세금 합계 4,661만 8,000원입니다. 같은 차익이라도 1주택 비과세 여부에 따라 세금이 수천만 원 차이 납니다.

양도세 줄이는 방법

• 2년 보유·거주 채우기: 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 단일세율은 부담이 큽니다. 몇 달 차이로 세금이 절반 이하가 될 수 있습니다.
• 필요경비 증빙 모으기: 취득세 영수증, 중개수수료 현금영수증, 확장·새시 공사 세금계산서를 보관하세요. 취득세 계산기로 취득 당시 세금을 역산할 수 있습니다.
• 일시적 2주택 특례: 새집 취득 후 3년 내 종전 주택을 팔면 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
• 부부 공동명의: 기본공제 250만원이 각각 적용되고 누진세율 구간이 낮아집니다.
• 양도 시기 분산: 같은 해에 두 건을 팔면 합산 과세되므로 연도를 나누면 누진 부담이 줄어듭니다.