1세대 1주택 양도세 비과세 12억 초과분 계산 방법 - 양도가·거주기간별 세금 (2026년)

2026-10-22

1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 양도세가 없고, 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼의 양도차익에만 세금이 붙습니다. 공식은 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액입니다. 7억원에 사서 10년 살다가 15억원에 판 집이라면 양도차익 7억 7,000만원 중 20%만 과세 대상이 되고, 장기보유특별공제 80%까지 받아 세금은 지방소득세 포함 약 328만원입니다. 2026년 10월 22일 기준으로 계산 순서와 양도가·거주기간별 세금, 2026년 세제개편안이 통과되면 달라지는 부분을 정리했습니다.

12억 초과분 계산 순서

2016년에 7억원에 사서 10년 보유·10년 거주한 아파트를 2026년에 15억원에 파는 경우입니다. 취득세·중개수수료 등 필요경비는 3,000만원으로 잡았습니다.

핵심은 ②입니다. 12억원은 양도차익이 아니라 양도가액(판 가격)을 기준으로 나눕니다. 그래서 같은 15억원에 팔아도 싸게 산 집일수록 양도차익이 커서 과세 양도차익도 커집니다. 장기보유특별공제는 비과세 부분을 뺀 ③에만 적용하고, 세율은 2년 이상 보유했다면 6~45% 기본세율입니다. 직접 숫자를 넣어 보려면 양도소득세 계산기에서 '1세대 1주택'을 선택하세요.

양도가액별 세금 - 12억 1,000만원에 팔아도 세금은 0원

취득가 7억원, 필요경비 3,000만원, 10년 보유·10년 거주로 같게 두고 파는 가격만 바꿨습니다.

12억원을 1원이라도 넘으면 전체가 과세된다고 오해하는 경우가 많은데, 넘는 비율만큼만 과세되므로 세금이 계단처럼 뛰지 않고 서서히 늘어납니다. 12억 1,000만원에 팔면 과세 양도차익이 약 39만원뿐이라 장기보유특별공제와 기본공제를 빼면 세금이 0원입니다. 반대로 양도가가 커질수록 과세 비율과 누진세율이 함께 올라 20억원을 넘으면 세금이 빠르게 늘어납니다.

거주기간에 따라 세금이 9배 차이 난다

1세대 1주택의 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합한 최대 80%를 받습니다. 거주가 2년이 안 되면 일반 공제율인 연 2%(최대 30%)만 적용됩니다. 15억원 매도, 10년 보유 기준으로 비교했습니다.

같은 집, 같은 가격인데 거주하지 않은 경우와 10년 거주한 경우의 세금이 약 9배 차이 납니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 2년 거주가 비과세 요건이므로 '거주 안 함'은 비조정지역에서 산 집에만 해당합니다. 거주기간은 주민등록 전입일 기준으로 따지며, 실제로 살지 않고 주소만 옮긴 경우는 인정되지 않습니다. 보유·거주기간별 전체 공제율표와 기간 세는 법은 장기보유특별공제 계산법 글에 정리했습니다.

자주 틀리는 부분

• 부부 공동명의도 12억원은 하나: 12억원은 사람마다가 아니라 주택 한 채의 양도가액 전체로 판정합니다. 공동명의라고 24억원까지 비과세가 되지 않습니다. 다만 과세되는 양도차익을 지분대로 나누고 기본공제 250만원을 각자 받아 누진세율 구간이 낮아지는 효과는 있습니다.
• 2년 보유가 먼저: 2년을 채우지 못하면 12억원 이하라도 비과세가 안 되고, 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 단일세율이 적용됩니다. 보유기간은 취득일(잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지입니다.
• 필요경비 증빙: 취득세, 중개수수료, 법무사비, 새시·발코니 확장 같은 자본적 지출은 양도차익에서 빠집니다. 영수증이 없으면 인정받지 못해 과세 양도차익이 커집니다.
• 일시적 2주택도 같은 계산: 이사하면서 새 집을 먼저 산 경우 기존 집을 기한 안에 팔면 1주택처럼 12억원 기준이 적용됩니다. 2026년 10월부터 두 집 모두 조정대상지역이면 기한이 2년으로 줄었으니 일시적 2주택 처분기한 글을 함께 확인하세요.
• 12억원을 넘으면 신고는 필수: 12억원 이하로 전액 비과세면 신고 의무가 없지만, 넘으면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 세금이 몇만 원이어도 신고하지 않으면 무신고 가산세 20%가 붙습니다.

2026년 세제개편안이 통과되면 달라지는 점

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 12억원 비과세 기준은 그대로이고, 법률 개정 사항이라 국회 정기국회 통과 전까지는 확정이 아닙니다.

개편안대로 시행된다고 가정하고 앞의 예시(15억원 매도, 10년 보유)를 다시 계산하면 거주기간에 따라 결과가 엇갈립니다.

10년 이상 산 집은 2027년부터 기본공제가 2,500만원으로 늘어 세금이 오히려 줄고, 거주가 짧은 집은 2028년부터 세금이 크게 늘어 2029년에는 지금의 2배가 넘습니다. 공제금액 한도는 초고가 주택에만 영향을 줍니다. 7억원에 사서 10년 살고 30억원에 팔면 장기보유특별공제가 약 10억 9,000만원이라 2029년 이후 10억원 한도에 걸립니다. 보유는 길지만 실제로 산 기간이 짧은 집을 팔 계획이라면, 개편안 확정 여부를 지켜보면서 2027년 안에 파는 것과 거주기간을 더 채우는 것 중 어느 쪽이 나은지 계산해 볼 필요가 있습니다.

정리

• 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세, 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세합니다.
• 7억원에 사서 10년 보유·거주 후 15억원에 팔면 과세 양도차익 1억 5,400만원, 장기보유특별공제 80% 후 세금은 약 328만원입니다.
• 12억원을 조금 넘는다고 세금이 갑자기 뛰지 않습니다. 12억 1,000만원에 팔면 세금은 0원입니다.
• 거주기간이 장기보유특별공제율을 좌우해, 같은 15억원 매도라도 거주 2년이면 약 1,415만원, 10년이면 약 328만원입니다.
• 2026년 세제개편안이 통과되면 2027년부터 10년 거주 주택의 기본공제가 2,500만원으로 늘고, 2028년부터 보유공제가 줄어 거주가 짧은 집은 세금이 늘어납니다.

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