양도세 필요경비 인정 항목과 증빙 방법 - 새시·보일러는 되고 도배는 안 되는 이유 (2026년)
2026-10-26
양도세는 판 가격에서 산 가격만 빼는 것이 아니라 필요경비까지 빼고 계산합니다. 취득세·중개보수·법무사비 같은 사고팔 때 든 비용과, 새시·발코니 확장·보일러 교체처럼 집의 가치를 높인 공사비가 여기에 들어갑니다. 반면 도배·장판, 싱크대 교체, 대출이자, 재산세는 아무리 많이 써도 빠지지 않습니다. 3억원에 사서 6년 뒤 5억원에 파는 집이라면 인정되는 경비 1,922만원을 모두 챙길 때와 취득세만 넣을 때의 세금 차이가 약 586만원입니다. 2026년 10월 26일 기준으로 인정 항목, 불인정 항목, 증빙 방법을 정리했습니다.
필요경비로 인정되는 항목
소득세법상 필요경비는 크게 세 가지입니다. 어느 단계에서 쓴 돈인지로 나누면 헷갈리지 않습니다.
| 구분 | 인정되는 비용 | 메모 |
|---|---|---|
| ① 취득가액과 부대비용 | 매입가, 취득세·지방교육세, 법무사·등기 수수료, 매수 시 중개보수, 국민주택채권 매각차손, 취득 관련 소송비용 | 채권 매각차손은 금융기관에 바로 팔았을 때의 손실 한도까지 |
| ② 자본적 지출 | 새시(창호) 교체, 발코니 확장, 보일러 등 난방시설 교체, 방범창 설치, 시스템에어컨 설치, 단열 공사, 용도 변경 공사 | 집의 가치나 수명을 늘린 공사 |
| ③ 양도비용 | 매도 시 중개보수, 양도세 신고 대행 세무사 수수료, 계약서 작성·공증 비용, 매매계약 특약에 따라 세입자에게 준 퇴거 합의금(명도비용) | 팔기 위해 직접 든 비용 |
중개보수에 붙은 부가세 10%도 실제로 냈다면 함께 인정됩니다. 3억원 주택이면 매수 중개보수가 상한요율 0.4% 기준 120만원, 부가세를 더하면 132만원입니다. 얼마인지 미리 보려면 중개수수료 계산기로 확인할 수 있습니다.
인정되지 않는 항목 - 수리비와 보유비용
기준은 '가치를 높였는가, 원래 상태로 되돌렸는가'입니다. 낡은 것을 고치거나 같은 수준으로 바꾸는 수리(수익적 지출)는 집에 사는 동안 쓴 비용으로 보아 빼 주지 않습니다.
| 인정 (자본적 지출) | 불인정 (수익적 지출·보유비용) |
|---|---|
| 보일러 교체 | 보일러 수리 |
| 새시·이중창 교체, 발코니 확장 | 깨진 유리 교체, 문짝·조명 교체 |
| 단열 공사, 방범창 설치 | 도배·장판, 페인트칠, 외벽 도색 |
| 시스템에어컨 설치 | 싱크대·주방기구 교체, 낡은 타일·변기 교체 |
| — | 대출이자, 재산세·종합부동산세, 관리비 |
인테리어 공사를 한 번에 맡겼다면 견적서와 세금계산서를 항목별로 나눠 받아야 합니다. '인테리어 공사 일체 3,000만원'처럼 뭉뚱그려 두면 그 안에 섞인 새시·보일러 비용까지 인정받기 어렵습니다. 분양받을 때 옵션으로 넣은 발코니 확장비는 분양가와 별도로 낸 비용이라면 계약서와 납부 내역으로 인정받을 수 있습니다.
계산 예시 - 경비를 챙기면 세금이 586만원 준다
2020년에 3억원에 사서 6년 보유한 아파트를 2026년에 5억원에 파는 경우입니다. 비과세 요건을 못 갖춘 비조정대상지역 주택이라 기본세율 6~45%와 장기보유특별공제 연 2%(6년 12%)가 적용됩니다. 쓴 돈은 아래와 같습니다.
- 취득 때: 취득세 330만원, 법무사·등기 50만원, 중개보수 132만원, 채권 매각차손 10만원
- 보유 중: 새시 교체 1,000만원, 보일러 교체 150만원, 도배·장판 400만원(불인정), 대출이자(불인정)
- 팔 때: 중개보수 220만원, 세무사 신고 대행 30만원
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| ① 필요경비 | 330 + 50 + 132 + 10 + 1,000 + 150 + 220 + 30 (만원) | 19,220,000원 |
| ② 양도차익 | 5억 − 3억 − ① | 180,780,000원 |
| ③ 장기보유특별공제 | ② × 12% | 21,693,600원 |
| ④ 기본공제 | 1인 연 1회 | 2,500,000원 |
| ⑤ 과세표준 | ② − ③ − ④ | 156,586,400원 |
| ⑥ 양도소득세 | ⑤ × 38% − 1,994만 (누진공제) | 39,562,832원 |
| ⑦ 지방소득세 | ⑥ × 10% | 3,956,283원 |
| 합계 | 43,519,115원 |
같은 집인데 어떤 경비를 증빙했느냐에 따라 세금이 이렇게 달라집니다.
| 신고한 필요경비 | 경비 합계 | 과세표준 | 세금 합계 |
|---|---|---|---|
| 취득세만 | 330만원 | 약 1억 7,060만원 | 약 4,938만원 |
| 취득·양도 부대비용 (공사비 증빙 없음) | 772만원 | 약 1억 6,671만원 | 약 4,775만원 |
| 인정 항목 전부 | 1,922만원 | 약 1억 5,659만원 | 약 4,352만원 |
이 예시는 과세표준이 38% 구간이라, 인정받는 경비 100만원마다 세금이 약 37만원(장기보유특별공제 12%를 뺀 88% × 38% × 지방세 포함 1.1배) 줄어듭니다. 새시와 보일러 영수증 두 장만으로 약 423만원이 차이 납니다. 직접 숫자를 넣어 보려면 양도소득세 계산기의 '필요경비' 칸에 인정 항목 합계를 입력하세요. 조정대상지역 다주택자는 2026년 5월 10일 양도분부터 중과세율이 붙고 장기보유특별공제가 빠져, 같은 경비라도 절세 효과가 더 큽니다.
증빙은 무엇으로, 언제까지 챙기나
- 원칙은 적격증빙: 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증입니다. 공사 업체에 세금계산서의 품목을 '거실·안방 이중창 교체 공사', '보일러 기기 교체'처럼 구체적으로 적어 달라고 하세요.
- 적격증빙이 없을 때: 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 계좌이체 내역 같은 금융거래 증명서류로 실제 지출이 확인되면 인정받을 수 있습니다. 이때는 이체 내역에 더해 공사 계약서나 견적서, 공사 전후 사진을 함께 보관해야 입증이 쉽습니다. 현금으로 주고 아무 기록이 없으면 인정받기 어렵습니다.
- 입증 책임은 파는 사람에게: 세무서가 찾아 주지 않습니다. 10년 전 공사 영수증은 업체가 폐업하면 다시 받을 수 없으니, 공사하는 날 바로 사진으로 남겨 두는 것이 가장 확실합니다.
- 불인정 항목을 넣으면 가산세: 도배·장판 비용을 섞어 신고했다가 걸리면 덜 낸 세금에 과소신고 가산세 10%와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙습니다.
- 비과세 예정이어도 보관: 12억원 이하 1세대 1주택으로 팔 계획이라도 이사·상속으로 집이 늘면 과세 대상이 됩니다. 12억원을 넘는 집은 넘는 비율만큼 과세되므로 경비가 그대로 세금을 줄입니다. 계산 방법은 1세대 1주택 12억 초과분 계산 글에 정리해 두었습니다.
오래전에 산 집이라 매입 계약서가 없어 환산취득가액(취득 당시 기준시가로 거꾸로 계산한 가격)으로 신고한다면, 실제 공사비 대신 취득 당시 기준시가의 3%를 필요경비로 빼는 개산공제가 적용됩니다. 이때는 개산공제와 실제 자본적 지출·양도비 합계 중 큰 쪽을 선택할 수 있습니다.
정리
- 필요경비는 취득 부대비용(취득세·법무사비·중개보수), 자본적 지출(새시·발코니 확장·보일러 교체), 양도비용(매도 중개보수·세무사 수수료·명도비용)입니다.
- 도배·장판, 싱크대 교체, 보일러 수리 같은 원상복구 수리와 대출이자·재산세·관리비는 인정되지 않습니다.
- 3억원에 사서 6년 뒤 5억원에 팔 때 인정 경비 1,922만원을 모두 넣으면 세금은 약 4,352만원으로, 취득세만 넣을 때보다 약 586만원 적습니다.
- 증빙은 세금계산서·카드전표·현금영수증이 원칙이고, 없으면 계좌이체 내역과 계약서·견적서로 실제 지출을 입증해야 합니다.
- 공사는 항목별로 견적과 세금계산서를 나눠 받고, 영수증은 집을 팔 때까지 보관하세요.