장기보유특별공제 계산법 - 보유·거주기간별 공제율표와 2년 거주의 차이 (2026년)

2026-10-29

장기보유특별공제는 집이나 땅을 3년 이상 갖고 있다가 팔 때 양도차익의 일부를 빼 주는 제도입니다. 공제율표는 두 가지입니다. 다주택자의 주택·토지·상가에 쓰는 일반 공제(표1)는 보유 1년에 2%씩, 최대 30%입니다. 양도일 현재 1세대 1주택이고 2년 이상 거주했다면 1주택 공제(표2)로 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더해 최대 80%까지 받습니다. 같은 1주택이라도 거주가 2년에서 하루만 모자라면 표1로 떨어져, 20억원에 파는 집의 세금이 약 3,900만원 늘어납니다. 2026년 10월 29일 기준으로 두 공제율표와 기간을 세는 방법, 공제를 받지 못하는 경우를 정리했습니다.

일반 공제율표 (표1) - 보유 연 2%, 최대 30%

다주택자가 파는 주택(조정대상지역 중과 대상 제외), 토지, 상가·오피스텔, 거주 2년을 채우지 못한 1주택에 적용합니다.

15년을 넘기면 더 오래 갖고 있어도 30%에서 멈춥니다. 공제율은 '만 ○년'을 채운 해 단위로 오르므로, 2년 11개월은 0%이고 3년이 되는 날부터 6%입니다.

1세대 1주택 공제율표 (표2) - 보유 + 거주, 최대 80%

양도일 현재 1세대 1주택(일시적 2주택 등 1주택 특례 포함)이고, 3년 이상 보유하면서 그중 2년 이상 거주했을 때 적용합니다. 1주택은 양도가 12억원까지 비과세이므로, 표2는 12억원을 넘는 고가주택의 과세 부분에 쓰입니다.

두 칸을 더한 값이 공제율입니다. 자주 나오는 조합을 미리 더해 두었습니다.

거주 2년에서 하루 모자라면 세금이 3,900만원 늘어난다

10억원에 사서 8년 보유한 아파트를 20억원에 파는 1세대 1주택을 예로 들었습니다. 필요경비는 4,000만원으로 잡았습니다. 양도차익 9억 6,000만원 중 12억원 초과 비율(40%)인 3억 8,400만원이 과세 대상이고, 여기에 공제율을 적용합니다.

거주 1년 11개월과 2년의 차이는 약 3,896만원입니다. 2년을 넘긴 뒤에는 1년 더 살 때마다 공제율이 4%p씩 올라 세금이 수백만 원씩 줄어듭니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 2년 거주가 비과세 요건이기도 해서, 거주 2년이 안 되면 12억원 이하 비과세부터 받을 수 없습니다. 위 표의 '1년 11개월'은 비조정지역에서 취득해 비과세 요건은 갖춘 경우입니다. 12억원 초과분 계산 순서 자체는 1세대 1주택 12억 초과분 계산 글에 단계별로 풀어 두었습니다.

다주택자 - 보유 3년과 중과 여부가 갈림길

다른 집이 있는 상태에서 5억원에 산 집을 9억원에 파는 경우입니다(필요경비 2,000만원, 양도차익 3억 8,000만원).

보유 3년을 넘기는 것만으로 약 1,000만원이 줄어듭니다. 반대로 조정대상지역에 있는 집을 다주택 상태로 팔면 2026년 5월 10일 양도분부터 중과 유예가 끝나 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해지고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 같은 10년 보유 집인데 세금이 2배가 넘습니다. 2026년 5월 9일까지 계약하고 계약금을 낸 거래는 정해진 기한 안에 잔금을 치르면 종전 규정을 적용받았습니다. 지금 다주택자라면 비조정지역 집이나 중과 제외 주택을 먼저 파는 순서를 따져 보고, 이사 때문에 잠시 두 채가 된 경우는 일시적 2주택 특례로 1주택 공제를 받을 수 있는지 확인하세요.

보유기간·거주기간은 이렇게 센다

• 시작과 끝: 취득일부터 양도일까지입니다. 취득일과 양도일은 각각 잔금을 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아닙니다.
• 상속받은 집: 장기보유특별공제의 보유기간은 상속이 시작된 날(사망일)부터 셉니다. 돌아가신 분이 갖고 있던 기간은 더하지 않습니다.
• 증여받은 집: 증여 등기 접수일부터 셉니다. 다만 배우자나 부모 등 직계존비속에게 받은 집을 10년 안에 팔아 이월과세가 적용되면(2022년 이전 증여분은 5년), 증여한 사람이 취득한 날부터 셉니다.
• 거주기간: 원칙적으로 주민등록상 전입일부터 전출일까지이며, 실제로 살았는지를 따집니다. 주소만 옮겨 두고 다른 곳에 산 경우는 인정되지 않습니다. 세대원 일부만 산 기간이 문제 되면 관할 세무서에 미리 확인하세요.
• 다주택에서 1주택이 된 경우: 다른 집을 정리해 양도일 현재 1주택이면 표2를 적용하고, 보유·거주기간은 원래 취득일부터 셉니다.
• 상생임대주택: 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올려 2년 이상 임대하면 거주 2년 요건을 채운 것으로 봐 주는 특례는 2026년 12월 31일까지 맺은 계약까지만 적용되고 연장되지 않습니다.

장기보유특별공제를 받지 못하는 경우

• 보유 3년 미만: 표1·표2 모두 해당 없습니다. 2년 미만이면 60~70% 단일세율까지 붙습니다.
• 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택: 2026년 5월 10일 양도분부터 공제가 배제됩니다.
• 미등기 양도: 등기하지 않고 판 자산은 공제 없이 70% 세율입니다.
• 비거주자: 국내 거주자가 아니면 1세대 1주택 비과세와 표2를 적용받지 못하고 표1만 받습니다.
• 해외 부동산: 국외 자산은 장기보유특별공제가 없습니다.

공제 순서도 알아 두면 좋습니다. 장기보유특별공제는 양도차익(1주택 고가주택은 12억 초과분)에 곱하고, 그다음 기본공제 250만원을 뺍니다. 필요경비를 빠짐없이 넣어 양도차익을 줄이는 것과는 별개로 작동하므로, 필요경비 증빙도 함께 챙겨야 합니다.

세제개편안이 통과되면 달라지는 점

정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 1세대 1주택 공제를 '장기거주 소득공제'로 바꿔 2028년부터 보유 공제를 연 2%(최대 20%)로 줄이고 거주 공제를 연 6%(최대 60%)로 늘린 뒤, 2029년부터는 보유 공제를 없애고 거주 연 8%(최대 80%)만 남기는 내용입니다. 공제금액 한도(2028년 20억원, 2029년 10억원)도 새로 생깁니다. 일반 공제(표1)는 '장기보유 소득공제'로 이름만 바뀌는 방향입니다.

국회에는 이미 보유·거주한 기간은 종전 공제율을 인정하자는 안, 거주 공제 상한을 높이자는 안 등 수정 법안이 여러 건 나와 있고, 기획재정위원회 조세소위원회에서 11월에 본격 논의할 예정입니다. 10월 29일 현재 확정된 것은 없으며, 2027년 말까지 양도하는 집은 위의 현행 표를 그대로 적용합니다. 개편안 기준 연도별 세금 비교는 12억 초과분 계산 글의 마지막 표를 참고하세요.

정리

• 일반 공제(표1)는 보유 3년 6%부터 1년에 2%p씩, 15년 이상 최대 30%입니다. 다주택자의 주택, 토지, 상가에 적용합니다.
• 1세대 1주택 공제(표2)는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했을 때 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%입니다.
• 20억원 1주택(8년 보유)은 거주 1년 11개월이면 세금 약 1억 1,229만원, 2년이면 약 7,333만원으로 3,900만원 가까이 차이 납니다.
• 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택은 2026년 5월 10일 양도분부터 공제가 없고, 세금이 공제받을 때의 2배를 넘을 수 있습니다.
• 보유기간은 잔금일·등기일 중 빠른 날 기준이고, 상속은 사망일부터, 증여는 증여 등기일부터 셉니다.
• 내 조건으로 계산하려면 양도소득세 계산기에 보유·거주기간을 넣어 보세요.

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