일시적 2주택 처분기한 2년으로 단축 - 취득세·양도세 특례 조건 총정리 (2026년 10월)

2026-10-19

이사하려고 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택자가 됩니다. 이때 기존 집을 기한 안에 팔면 새 집 취득세는 1주택 세율(1~3%)로, 기존 집 양도세는 1세대 1주택 비과세로 처리되는데, 이를 일시적 2주택 특례라고 합니다. 2026년 10월 1일부터 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역이라 수도권에서 갈아타는 사람 대부분이 해당합니다. 2026년 10월 19일 기준으로 조건과 기한, 기한을 놓쳤을 때 늘어나는 세금을 정리했습니다.

2026년 10월부터 바뀐 처분기한

정부는 2026년 9월 29일 국무회의에서 소득세법·종합부동산세법 시행령 개정안을 의결하고 10월 1일 시행했습니다. 조정대상지역에 집이 있는 사람이 조정대상지역에서 집을 하나 더 사서 일시적 2주택이 되면 양도세·종부세의 1세대 1주택 특례 기간이 2년으로 줄어듭니다. 두 집 중 하나라도 조정대상지역이 아니면 지금처럼 3년입니다.

기한은 새 집 취득일부터 셉니다. 취득일은 잔금을 치른 날과 소유권 이전 등기를 접수한 날 중 빠른 날입니다. 2026년 8월 3일까지 매매계약을 맺고 계약금을 보냈다면 잔금이 그 뒤여도 3년이 인정되므로 계약서와 계약금 이체 내역을 보관해 두세요. 세입자가 나가지 않거나 경매가 늦어지는 경우에 기한을 늘려 주는 예외는 이번 개정에 들어가지 않았습니다.

종합부동산세는 8월 4일 이후 새 집을 산 사람의 경우 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 2년이 적용됩니다. 종부세 특례는 매년 9월 16~30일 신청해야 받을 수 있습니다.

양도세 비과세 조건 4가지

기존 집을 팔 때 일시적 2주택으로 비과세를 받으려면 아래 조건을 모두 갖춰야 합니다.

• 1년 간격: 기존 집을 산 날부터 1년이 지난 뒤에 새 집을 사야 합니다. 기존 집을 사고 10개월 만에 새 집을 사면 특례를 받을 수 없습니다.
• 2년 보유·거주: 기존 집을 2년 이상 보유해야 하고, 기존 집을 살 때 그 지역이 조정대상지역이었다면 2년 이상 실제로 살아야 합니다. 거주 요건은 팔 때가 아니라 살 때의 지정 여부로 따집니다.
• 처분기한: 새 집 취득일부터 2년(두 집 모두 조정대상지역) 또는 3년 안에 기존 집을 팔아야 합니다.
• 12억원 기준: 양도가액 12억원까지는 세금이 없고, 12억원을 넘는 부분만 과세됩니다. 넘는 부분에는 보유·거주 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.

12억원 초과분 계산 방법은 양도소득세 계산기에서 '1세대 1주택'을 선택하면 바로 확인할 수 있습니다.

취득세 - 새 집을 살 때 1주택 세율을 적용받는 조건

조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 원래 취득세율이 8%입니다. 기존 집을 처분기한 안에 팔겠다는 전제로 새 집을 사면 1주택과 같은 1~3% 세율로 신고할 수 있습니다. 양도세와 달리 취득세에는 '1년 간격' 조건이 없습니다.

취득세 처분기한은 지방세법 시행령 제28조의5에서 따로 정합니다. 2023년 1월부터는 지역과 관계없이 3년이었는데, 행정안전부도 시행령을 고쳐 두 집 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄였습니다. 보도에 따르면 2026년 10월 1일 이후 취득분부터 적용되고, 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 사실이 확인되면 3년이 인정됩니다. 양도세의 8월 3일과 날짜가 다르므로, 8월 4일~26일 사이에 계약했다면 취득세는 3년, 양도세는 2년이 될 수 있습니다. 신고 전에 관할 구청 세무과에 처분기한을 확인하세요.

취득세와 지방교육세를 합한 금액이고 전용 85㎡ 이하를 가정했습니다. 기한 안에 기존 집을 팔지 못하면 이 차이에 가산세를 더해 추징됩니다. 12억원 아파트 기준으로 6,000만원이 넘는 돈을 한 번에 내야 하는 셈입니다. 가격별 금액은 취득세 계산기에서 '보유 주택 수'를 바꿔 가며 비교할 수 있습니다.

기한을 놓치면 양도세는 얼마나 늘어날까

2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나서, 지금은 조정대상지역 주택을 2주택 상태로 팔면 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 처분기한 안에 팔면 일시적 2주택이라 비과세와 중과 배제를 받지만, 하루라도 넘기면 중과 대상이 됩니다.

2019년 3월 서울에서 6억원에 산 아파트에 7년 살다가, 2026년 11월 서울에서 새 집을 사서 이사하고, 2028년 9월에 기존 집을 파는 경우(보유 9년, 거주 7년, 필요경비 3,000만원)로 계산했습니다.

지방소득세를 포함한 금액입니다. 13억원에 팔면 기한 안에는 12억원 초과분에만 세금이 붙고 장기보유특별공제 64%(보유 36% + 거주 28%)까지 받아 126만원이면 끝나지만, 기한을 넘기면 시세차익 6억 7,000만원 전체에 중과세율이 적용돼 4억 1,570만원이 됩니다. 기존 집이 비조정지역에 있어 중과가 없더라도 비과세를 못 받으면 같은 조건에서 약 2억 1,300만원을 냅니다.

이 예시에서 새 집 잔금이 2026년 11월이면 처분기한은 2028년 11월입니다. 예전 3년 기준이었다면 2029년 11월까지 여유가 있었습니다.

기한 안에 팔기 위해 확인할 것

• 새 집 잔금일을 기준으로 달력에 표시: 기한은 기존 집 계약일이 아니라 잔금일(또는 등기 접수일)까지 마쳐야 지켜집니다. 매수자 잔금이 기한 뒤로 잡히지 않도록 계약서에 날짜를 확정하세요.
• 세입자가 있는 기존 집: 임대차 만기가 처분기한 뒤라면 세입자를 낀 채로 파는 것이 현실적입니다. 서울은 토지거래허가구역이라 실거주할 매수자만 살 수 있어서, 세입자가 있는 집은 팔기 어려울 수 있습니다. 매도 일정을 미리 잡아 두세요.
• 대출 조건도 따로 확인: 1주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 기존 집 처분 조건이 붙을 수 있고, 그 기한은 세법 기한과 다릅니다. 은행에서 약정 기한을 확인하세요. 대출 한도는 주택담보대출 DSR 계산 글을 참고하세요.
• 조정대상지역 여부는 취득일 기준 공고로: 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전역과 경기 과천·광명·하남·의왕, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지가 조정대상지역입니다. 지정·해제는 수시로 바뀌므로 국토교통부 공고를 확인하세요.

상속받은 집, 혼인·부모 봉양으로 합친 집, 분양권·입주권으로 산 집은 별도 특례 규정이 적용되므로 이 글의 기한과 다를 수 있습니다. 금액이 큰 거래이니 매도 전에 세무사 상담을 받아 보는 것을 권합니다.

정리

• 2026년 10월 1일부터 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 일시적 2주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 2026년 8월 4일 이후 새 집을 산 경우부터 적용됩니다.
• 양도세는 8월 3일, 취득세는 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 냈다면 3년이 인정됩니다.
• 양도세 비과세는 1년 간격, 2년 보유(취득 당시 조정지역이면 2년 거주), 처분기한, 12억원 기준을 모두 따집니다.
• 기한을 놓치면 12억원 새 집의 취득세가 3,960만원에서 1억 80만원으로 늘고, 기존 집 양도세는 중과세율이 적용돼 수억 원이 될 수 있습니다.
• 기한은 새 집 취득일(잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날)부터 셉니다. 기존 집 매도 잔금까지 기한 안에 끝내야 합니다.

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