DSR 계산법과 대출 한도 - 연소득 5,000만원이면 수도권 2억 5천만원
2026-09-23 · 최종 수정 2026-10-01
집을 알아보기 전에 가장 먼저 확인해야 할 숫자가 DSR입니다. 집값의 몇 퍼센트까지 대출이 나온다고 해도, 내 소득으로 감당할 수 있는 원리금을 넘으면 은행은 돈을 빌려주지 않습니다. 2026년 10월 기준으로 연소득 5,000만원 직장인이 금리 4%, 30년 만기로 받을 수 있는 주택담보대출은 수도권·규제지역에서 약 2억 5,051만원, 지방에서 약 3억 1,950만원입니다. 같은 소득인데 지역에 따라 6,900만원 가까이 차이가 나는 이유는 스트레스 금리가 다르기 때문입니다. DSR 계산식과 한도를 좌우하는 변수들을 정리했습니다.
DSR 계산식
DSR(총부채원리금상환비율) = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
은행권 한도는 40%, 제2금융권은 50%입니다. 연소득 5,000만원이면 1년 동안 갚는 원금과 이자의 합계가 2,000만원(월 약 167만원)을 넘지 않는 선까지만 대출이 나옵니다. 여기서 두 가지를 놓치기 쉽습니다.
- 이자가 아니라 원리금입니다. 전세대출처럼 이자만 내는 대출과 달리 주택담보대출은 원금까지 포함해 계산하므로 한도가 훨씬 빨리 찹니다.
- 모든 대출을 합산합니다. 새로 받을 주담대뿐 아니라 이미 있는 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부금융이 전부 분자에 들어갑니다.
스트레스 DSR - 실제 금리보다 높게 계산한다
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성에 대비해, 실제 대출금리에 가산금리를 더한 금리로 상환액을 계산하는 제도입니다. 2025년 7월 3단계가 시행됐고, 이후 지역별로 가산금리가 달라졌습니다.
- 수도권·규제지역 주택담보대출: 3.0%p (2025년 10월 16일부터)
- 지방 주택담보대출: 0.75%p (2단계 수준 유지, 2026년 12월 31일까지)
- 신용대출 등 기타 대출: 1.5%p (신용대출은 잔액 1억원 초과 시)
위 수치는 변동금리 기준이고, 혼합형·주기형처럼 금리가 일정 기간 고정되는 대출은 가산폭이 줄어듭니다.
| 구분 | 산정 금리 | 대출 한도 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 스트레스 미적용 | 4.0% | 349,102,067원 | - |
| 지방 (가산 0.75%p) | 4.75% | 319,500,657원 | -2,960만원 |
| 수도권·규제지역 (가산 3.0%p) | 7.0% | 250,512,613원 | -9,859만원 |
연소득 5,000만원, 금리 4%, 30년 만기 기준입니다. 중요한 것은 가산금리가 한도 계산에만 쓰인다는 점입니다. 실제로 내는 이자는 약정금리 4% 그대로이고, 수도권에서 2억 5,051만원을 빌렸을 때 월 상환액은 1,195,986원입니다. 7.0%로 계산한 월 1,666,667원을 실제로 내는 것이 아닙니다.
연소득별 주택담보대출 한도
| 연소득 | DSR 40% 허용 연 상환액 | 수도권·규제지역 (30년) | 월 상환액 | 지방 (30년) | 월 상환액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 1,200만원 | 150,307,568원 | 717,591원 | 191,700,394원 | 915,207원 |
| 4,000만원 | 1,600만원 | 200,410,091원 | 956,788원 | 255,600,525원 | 1,220,276원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 250,512,613원 | 1,195,986원 | 319,500,657원 | 1,525,345원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 300,615,136원 | 1,435,183원 | 383,400,788원 | 1,830,414원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 350,717,659원 | 1,674,380원 | 447,300,920원 | 2,135,483원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 400,820,181원 | 1,913,577원 | 511,201,051원 | 2,440,552원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 501,025,226원 | 2,391,971원 | 639,001,314원 | 3,050,690원 |
| 1억 5,000만원 | 6,000만원 | 600,000,000원 (상한) | 2,864,492원 | 958,501,971원 | 4,576,035원 |
금리 4%, 기존 대출이 없을 때 기준입니다. 어림하려면 수도권은 연소득의 약 5배, 지방은 약 6.4배라고 기억하면 됩니다. 다만 수도권·규제지역은 소득이 아무리 높아도 6억원(주택가격 15억원 이하)까지만 나옵니다. 연소득 1억 5,000만원이면 DSR로는 7억 5,154만원이 가능하지만 상한에 걸려 6억원입니다. 조건을 바꿔가며 보려면 DSR 대출한도 계산기에서 소재지를 선택해 계산하세요.
수도권·규제지역에만 붙는 제한 세 가지
| 항목 | 수도권·규제지역 | 지방 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리 (변동금리 주담대) | 3.0%p | 0.75%p (2026년 말까지) |
| 만기 | 최장 30년 | 40년 가능 (은행별 연령 제한) |
| 대출 금액 상한 | 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원 | 없음 |
| LTV | 규제지역(서울 전역과 경기 일부) 40%, 그 외 수도권 70%, 생애최초 70% | 70% |
2025년 6월 27일, 10월 15일 대책으로 도입된 내용이며 2026년 8월 대책에서도 그대로 유지됐습니다. 규제지역 지정 범위와 정책대출(디딤돌·보금자리론 등)의 한도는 별도 기준이 있으니 대출 전에 은행에서 확인하세요.
만기에 따라 달라지는 한도
| 지역 | 만기 | 한도 | 월 상환액 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 20년 | 214,970,844원 | 1,302,681원 |
| 수도권·규제지역 | 30년 (최장) | 250,512,613원 | 1,195,986원 |
| 지방 | 20년 | 257,908,655원 | 1,562,876원 |
| 지방 | 30년 | 319,500,657원 | 1,525,345원 |
| 지방 | 40년 | 357,839,733원 | 1,495,550원 |
연소득 5,000만원, 금리 4% 기준입니다. 지방은 만기를 30년에서 40년으로 늘리면 한도가 3,834만원 늘어납니다. 다만 40년 만기는 나이 제한이 있고(보통 만기 시 연령 기준), 같은 금액을 빌려도 총이자가 크게 늘어납니다. 수도권·규제지역은 만기가 30년으로 묶여 있어 이 방법을 쓸 수 없습니다. 만기별 총이자 차이는 대출 이자 계산기에서 비교할 수 있습니다.
기존 대출이 한도를 얼마나 깎는가
| 기존 대출 상황 | 연간 원리금 | 주담대 한도 (수도권) | 감소액 |
|---|---|---|---|
| 없음 | 0원 | 250,512,613원 | - |
| 자동차 할부금융 (월 25만원) | 300만원 | 212,935,721원 | -3,758만원 |
| 마이너스통장 3,000만원 한도 | 750만원 | 156,570,383원 | -9,394만원 |
| 신용대출 5,000만원 | 1,250만원 | 93,942,230원 | -1억 5,657만원 |
연소득 5,000만원 기준이고, 기존 대출은 원금을 5년 분할상환하고 금리 5%를 적용한다고 가정한 금액입니다. 신용대출 5,000만원이 있으면 주담대 한도가 1억 5,000만원 넘게 줄어 1억원에도 못 미칩니다. 신용대출은 실제 만기와 상관없이 5년 분할상환으로 가정해 계산하기 때문에 연간 원리금이 크게 잡히는 탓입니다. 마이너스통장은 더 불리해서, 실제 쓴 금액이 아니라 약정 한도 전체가 대출로 잡힙니다. 한 푼도 쓰지 않은 마이너스통장이라도 한도가 3,000만원이면 3,000만원을 빌린 것으로 계산합니다.
따라서 주택 구입을 계획한다면 최소 3개월 전에는 쓰지 않는 마이너스통장을 해지하고 신용대출을 정리하는 것이 가장 확실하게 한도를 늘리는 방법입니다.
DSR에 포함되는 대출과 제외되는 대출
| 포함 (원리금 합산) | 제외 |
|---|---|
| 주택담보대출 (원금 + 이자) | 전세자금대출 원금 (이자는 아래 설명 참고) |
| 신용대출 (5년 분할 가정) | 300만원 이하 소액 신용대출 |
| 마이너스통장 (약정 한도 기준) | 서민금융상품 (햇살론 등) |
| 카드론 | 예적금·보험 담보대출 |
| 자동차 할부금융 (캐피탈 할부, 은행 오토론) | 중도금·이주비 대출 (잔금 전환 시 포함) |
전세자금대출은 원금 상환 의무가 없어 원금이 DSR에서 빠집니다. 다만 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 세입자로 전세대출을 받으면 그 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다. 무주택자의 전세대출과 정책대출(버팀목 등)은 해당하지 않습니다. 제외 항목의 세부 기준은 바뀔 수 있으니 은행에서 확인하세요.
LTV, DSR, 대출 상한 중 무엇이 한도를 정하나
셋 중 가장 작은 값이 실제 한도입니다. 연소득 5,000만원으로 5억원 아파트를 사는 경우를 보면,
| 기준 | 서울 등 규제지역 | 그 외 수도권 | 지방 |
|---|---|---|---|
| LTV (집값 기준) | 40% → 2억원 | 70% → 3억 5,000만원 | 70% → 3억 5,000만원 |
| DSR (소득 기준) | 2억 5,051만원 | 2억 5,051만원 | 3억 1,950만원 |
| 대출 금액 상한 | 6억원 | 6억원 | 없음 |
| 실제 한도 | 2억원 (LTV) | 2억 5,051만원 (DSR) | 3억 1,950만원 (DSR) |
규제지역에서는 LTV 40%가 먼저 걸려 집값의 60%를 현금으로 준비해야 합니다. 생애최초 주택 구입자는 규제지역에서도 LTV 70%가 적용됩니다. 취득세·중개수수료·법무사 비용까지 포함한 실제 필요 현금은 내 집 마련 총비용 계산기에서 한 번에 계산할 수 있습니다.
한도를 늘리는 방법
- 부부 합산 소득으로 신청: 가장 효과가 큽니다. 5,000만원 + 3,000만원이면 합산 8,000만원 기준으로 수도권 한도가 4억 82만원까지 늘어납니다. 단 배우자의 기존 대출도 함께 합산됩니다.
- 기존 대출 정리: 신용대출 상환과 마이너스통장 해지가 가장 빠릅니다.
- 만기 연장 (지방만): 30년 → 40년으로 약 3,834만원이 늘어납니다. 은행별 연령 제한을 확인하세요.
- 고정 기간이 긴 금리 선택: 혼합형·주기형은 스트레스 금리가 덜 붙어 한도가 늘어납니다. 가산 비율은 은행에서 확인하세요.
- 제2금융권 (DSR 50%): 같은 조건에서 수도권 3억 1,314만원까지 올라가지만 금리가 높아 총이자가 늘어납니다. 마지막 수단으로 보는 것이 맞습니다.
반대로 소득 인정 방식도 확인해야 합니다. 직장인은 원천징수영수증이나 건강보험료 납부확인서로 간단히 증빙되지만, 프리랜서·개인사업자는 종합소득세 신고 소득이 기준이라 실제 버는 돈보다 적게 인정되는 경우가 많습니다. 신고 소득을 줄여 온 자영업자라면 대출 한도에서 그대로 손해를 봅니다.
정리
- DSR은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 은행권 한도는 40%입니다.
- 2026년 10월 기준 연소득 5,000만원, 금리 4%, 30년 만기의 한도는 수도권·규제지역 약 2억 5,051만원, 지방 약 3억 1,950만원입니다.
- 스트레스 금리는 수도권·규제지역 3.0%p, 지방 0.75%p(2026년 말까지)이고, 실제 내는 이자는 약정금리 그대로입니다.
- 수도권·규제지역은 만기 최장 30년, 대출 상한 6억원(주택가격 15억원 이하)이 추가로 적용됩니다.
- 신용대출 5,000만원은 주담대 한도를 1억 5,000만원 넘게 깎고, 마이너스통장은 쓰지 않아도 약정 한도 전액이 잡힙니다.
- 실제 한도는 LTV, DSR, 대출 상한 중 가장 작은 값입니다. 규제지역은 LTV 40%가 먼저 걸리는 경우가 많습니다.