2026년 전세 vs 월세 - 전세대출 금리와 전환율로 비교하는 법

2026-11-05

전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 한 줄로 판단할 수 있습니다. 전세대출 금리가 월세 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리합니다. 보증금 5천만원을 같이 쓴다고 가정하면 전세 3억원과 보증금 5천만원 월세의 차이는 전세금 차액 2억 5천만원에 대한 이자뿐입니다. 이 차액을 연 5%(법정 전환율 상한)로 환산하면 월세는 약 104만원, 연 4% 전세대출로 빌리면 이자는 약 83만원입니다. 2026년 11월 5일 기준으로 전환율 계산법과 두 선택지의 월 부담, 세금 혜택, 판단 기준을 정리했습니다.

전월세 전환율 - 법정 상한과 시장

전세를 월세로 바꿀 때 쓰는 공식은 (전세금 - 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세입니다. 주택임대차보호법에서 정한 전환율 상한은 "기준금리 + 2%p"와 10% 중 낮은 값입니다. 한국은행 기준금리를 3.0%로 보면 상한은 5.0%입니다. 다만 이 상한은 계약 기간 중 월세로 바꾸는 경우 등에 적용되고, 신규 계약에서는 시장에서 5~6% 수준으로 정해지는 경우가 많습니다.

같은 집이라도 전환율이 0.5%p 달라지면 월세가 약 10만원 차이 납니다. 계약 전에 집주인이 제시한 월세가 몇 %인지 거꾸로 계산해 보세요. 월세에서 전환율을 구하는 식은 월세 × 12 ÷ (전세금 - 보증금)입니다. 전월세 전환 계산기에 넣으면 바로 나옵니다.

월 부담 비교 - 전세대출 vs 월세

전세 3억원 집을 두 방식으로 구했다고 가정합니다. 어느 쪽이든 내 돈 5천만원이 묶이므로 이 부분은 비교에서 빼도 됩니다. 나머지 2억 5천만원에 드는 비용만 보면 됩니다.

대출금리 4.0%라면 전세가 월 약 20만 8천원, 연 250만원 유리합니다. 대출금리가 전환율과 같아지는 5.0%에서 비용이 같아지고, 그 위로는 월세가 낫습니다. 본인 대출금리로 이자를 확인하려면 대출 이자 계산기를 사용하세요.

숫자에 안 잡히는 변수

• 대출 가능 여부 - 전세대출은 보증기관 심사와 DSR 규제, 소득·보증금 상한 조건에 걸릴 수 있습니다. 한도가 부족하면 비교 자체가 성립하지 않습니다.
• 보증금 위험 - 전세는 계약 종료 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 월세보다 큽니다. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부와 보증료를 비용에 넣어 보세요.
• 금리 변동 - 전세대출은 변동금리가 많아 금리가 오르면 이자가 늘지만, 월세는 계약 기간 동안 고정입니다.
• 세금 혜택 - 월세는 총급여 8천만원 이하 무주택 세대주 등에게 월세액 세액공제(연 한도 1,000만원, 총급여 5,500만원 이하 17%, 이하 15%)가 있습니다. 전세대출 원리금 상환액도 요건을 갖추면 소득공제 대상입니다. 적용 요건은 연말정산 때 따로 확인하세요.

월세 100만원이면 연 1,200만원 중 한도 1,000만원에 17%를 곱해 최대 170만원을 돌려받을 수 있어, 위 월 부담 차이는 세후로 좁혀집니다.

정리

• 비교 기준은 전세대출 금리 vs 월세 전환율입니다. 대출금리가 낮으면 전세, 높으면 월세가 유리합니다.
• 기준금리 3.0% 기준 법정 전환율 상한은 5.0%이고, 시장은 5~6% 수준입니다.
• 전세 3억 기준 월세 환산액은 5.0%에서 약 104만원, 6.0%에서 125만원입니다.
• 대출 한도, 보증금 반환 위험, 변동금리, 월세 세액공제까지 함께 놓고 판단하세요.

수치는 2026년 11월 기준 가정이며, 실제 전환율과 대출금리는 계약 시점과 개인 조건에 따라 달라집니다.

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