월세 중개수수료 계산법 - 보증금 환산 공식과 금액별 복비표

2026-10-06

월세 계약의 중개수수료는 월세가 아니라 보증금 + (월세 × 100)으로 환산한 거래금액에 요율을 곱해 계산합니다. 이 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다(공인중개사법 시행규칙 제20조). 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 거래금액은 6,000만원, 상한요율 0.4%를 곱해 24만원(부가세 별도)이 상한입니다. 환산 공식과 요율표, 자주 나오는 조건별 금액을 2026년 10월 6일 기준으로 정리했습니다.

월세 거래금액 환산 공식

1. 1차 계산 - 보증금 + (월세 × 100)
2. 5천만원 미만이면 재계산 - 보증금 + (월세 × 70)
3. 요율 적용 - 이렇게 나온 거래금액이 속한 구간의 상한요율을 곱하고, 한도액이 있으면 한도액까지만 받습니다.

관리비는 거래금액에 넣지 않습니다. 계약 기간이 1년이든 2년이든 계산은 같습니다. 두 가지 예로 확인해 보겠습니다.

• 보증금 1,000만원 / 월세 50만원 - 1,000만 + 50만 × 100 = 6,000만원. 5천만원 이상이므로 그대로 씁니다. 6,000만원 × 0.4% = 240,000원
• 보증금 500만원 / 월세 40만원 - 500만 + 40만 × 100 = 4,500만원. 5천만원 미만이므로 500만 + 40만 × 70 = 3,300만원으로 다시 계산합니다. 3,300만원 × 0.5% = 165,000원

본인 조건은 중개수수료 계산기에서 거래 종류를 '전세·월세'로 바꾸고 보증금과 월세를 넣으면 바로 나옵니다.

주택 임대차 상한요율표

전세와 월세는 같은 표를 씁니다. 2021년 10월 19일부터 시행된 요율이며 2026년 10월 현재까지 바뀌지 않았습니다.

표의 숫자는 상한입니다. 실제 금액은 이 범위 안에서 중개사와 협의해 정하고, 임대인과 임차인이 각자 냅니다. 아래 금액은 모두 한쪽이 내는 금액입니다.

보증금·월세별 중개수수료

주택 기준이며, 부가세 포함 금액은 중개사무소가 일반과세자(10%)일 때입니다.

보증금 2,000만원에 월세 60만원이면 8,000만원 × 0.4% = 32만원이지만 한도액 30만원이 적용됩니다. 거래금액이 5천만원 이상 1억원 미만인 월세는 얼마가 나오든 30만원을 넘을 수 없습니다.

5천만원 경계에서 달라지는 금액

×100으로 계산한 금액이 5천만원을 넘느냐에 따라 공식 자체가 바뀌기 때문에, 월세 1만원 차이로 수수료가 달라집니다. 보증금 1,000만원 기준으로,

• 월세 39만원 - 1,000만 + 3,900만 = 4,900만원 → 5천만원 미만이므로 1,000만 + 39만 × 70 = 3,730만원 × 0.5% = 186,500원
• 월세 40만원 - 1,000만 + 4,000만 = 5,000만원 → 그대로 5,000만원 × 0.4% = 200,000원

차이는 13,500원으로 크지 않습니다. 다만 중개사가 5천만원 미만인데도 ×100으로 계산한 금액을 제시하는 경우가 있으니, 소액 월세라면 ×70 재계산이 반영됐는지 확인하세요. 위 월세 39만원 사례를 ×100 그대로 계산하면 4,900만원 × 0.5% = 245,000원이 나오는데, 이 구간 한도액 20만원보다도 많은 잘못된 금액입니다.

오피스텔 월세는 요율이 다릅니다

오피스텔은 주택 요율표가 아니라 별도 요율을 씁니다. 거래금액 환산 공식은 같습니다.

0.4%가 적용되는 주거용 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설이 있어야 합니다. 대부분의 원룸형 오피스텔이 여기에 해당합니다. 주택과 달리 구간별 한도액이 없고, 거래금액이 1억원 이상이어도 0.3%로 내려가지 않고 0.4%가 유지됩니다. 보증금 5,000만원에 월세 80만원이면 주택은 39만원, 주거용 오피스텔은 52만원이 상한입니다.

부가세와 지급 시기

• 부가세 - 요율표 금액에는 부가세가 들어 있지 않습니다. 중개사무소가 일반과세자면 10%, 간이과세자면 약 4% 수준이 더해집니다. 사무소에 걸려 있는 사업자등록증에서 과세 유형을 확인할 수 있습니다. 수수료 24만원이면 일반과세 264,000원, 간이과세 249,600원입니다.
• 지급 시기 - 중개사와 따로 약정한 날이 있으면 그날, 없으면 거래대금 지급이 끝난 날(보통 잔금을 치르고 입주하는 날)입니다(공인중개사법 시행령 제27조의2). 계약서를 쓰는 날 전액을 요구받더라도 약정이 없다면 잔금일에 줘도 됩니다.
• 현금영수증 - 부동산 중개업은 현금영수증 의무발행 업종이어서, 현금이나 계좌이체로 10만원 이상(부가세 포함)을 받으면 요청이 없어도 발급해야 합니다. 10만원 미만이면 직접 요청하세요. 현금영수증은 연말정산 소득공제(공제율 30%)에 반영됩니다.
• 상한 초과 - 수고비, 컨설팅비 같은 다른 이름으로 받더라도 합계가 상한을 넘으면 위법입니다. 초과해서 받은 중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이고, 초과분은 돌려받을 수 있습니다.

놓치기 쉬운 것들

• 계약 전에 금액을 정하세요 - 수수료는 계약서와 함께 받는 중개대상물 확인·설명서에 적힙니다. 도장을 찍기 전에 금액과 부가세 포함 여부를 확인하고, 조정을 원하면 이때 말해야 합니다.
• 재계약 - 같은 집을 집주인과 직접 연장하거나 조건을 바꿔 다시 계약하면 중개수수료가 생기지 않습니다. 중개사에게 계약서 작성만 맡기는 경우의 비용은 법정 요율이 아니라 서로 정하는 금액입니다.
• 중도 퇴실 - 계약 기간 중에 나가면서 다음 세입자를 구할 때 수수료를 누가 내는지는 법에 정해져 있지 않습니다. 새 계약의 당사자는 집주인과 새 세입자이므로 특약이 없다면 집주인 몫이지만, 실무에서는 중도 해지에 동의해 주는 조건으로 나가는 세입자가 부담하기로 합의하는 경우가 많습니다. 묵시적으로 갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있고(3개월 뒤 효력), 이때는 따로 약정이 없는 한 세입자가 낼 이유가 없습니다.
• 전세로 바꿔 비교할 때 - 중개수수료의 ×100 환산은 수수료 계산에만 쓰는 공식입니다. 월세와 전세 중 어느 쪽이 유리한지는 전월세 전환율로 따져야 하며, 전월세 전환 계산기로 계산할 수 있습니다.

정리

• 월세 거래금액은 보증금 + 월세 × 100, 이 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70입니다.
• 주택 임대차 상한요율은 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 1억원 미만 0.4%(한도 30만원), 6억원 미만 0.3%입니다.
• 보증금 1,000만원 / 월세 50만원이면 상한 24만원, 일반과세 부가세 포함 264,000원입니다.
• 주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하)은 0.4%이고 한도액이 없어 같은 조건의 주택보다 많이 나올 수 있습니다.
• 약정이 없으면 잔금일에 지급하고, 현금영수증을 받아 두세요.

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